Indice ICC, 000604030, INS, Indice du coût de la construction de l’INSEE, Indices du coût de la construction

L’indice INSEE du coût de la construction (ICC) a été créé par la loi n° 53-521 du 15 avril 1953 instituant l’épargne construction. Il mesure l’évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation non communautaire en France métropolitaine. Il est publié au Journal Officiel vers le milieu du quatrième mois suivant le trimestre sous revue. Il est calculé par l’INSEE en collaboration avec le ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer.

Bien que consacrée par l’usage, la dénomination indice du coût de la construction est impropre puisque c’est un indice de prix, fondé sur l’observation des marchés de construction conclus entre les maîtres d’ouvrage et les entreprises assurant les travaux de bâtiment, à l’exclusion des autres composantes qui entrent dans le prix de revient des logements (charge foncière, frais annexes de promotion, frais financiers, etc.). Le coût de la construction proprement dit est appréhendé par d’autres indicateurs, notamment les « index BT ».

Jusqu’au 31 décembre 2005, l’article 17 de la loi n° 94-624 sur l’habitat du 21 juillet 1994 précisait qu’à compter du 1er janvier 1995, les loyers d’habitation seraient révisés à partir de la moyenne associée sur quatre trimestres, et non plus à partir de la valeur trimestrielle (ce qui était toujours le cas des baux commerciaux, par exemple). Par ailleurs, depuis le 13 juillet 1999, c’est la date de parution aux « Informations rapides » de l’INSEE qui officialisait la valeur de l’indice (et non plus celle du Journal officiel).

À compter du 1er janvier 2006, seuls les baux commerciaux seront révisés avec l’indice du coût de la construction, les baux privés étant désormais révisés avec le nouvel indice de révision des loyers (IRL).

Réforme : à compter du 1er janvier 2006, la moyenne associée de l’indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus servir de référence pour la révision des loyers d’habitation en cours de bail dans le parc locatif privé. C’est l’indice de référence des loyers (IRL), créé par l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, article modifié par l’article 163 de la loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005 (loi de finances pour 2006), qui est utilisé.

Par ailleurs, selon l’article 9 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises modifiant l’article L.145-34 du Code de commerce, l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE n’est plus à utiliser pour la révision des loyers commerciaux pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 (article 21-II de cette même loi).

Article L.145-34 du Code de commerce modifié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 :

À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Ancienne méthode de calcul

Le principe du calcul des indices des 1er, 2e et 4e trimestres consistait, pour chaque opération de construction, à en rapporter le prix de marché à un prix fictif obtenu en valorisant chaque élément de la construction par son prix à une date de référence. Ces prix de référence étaient regroupés dans un bordereau général d’évaluation élaboré en 1987. La méthode assurait la prise en compte de l’évolution de la qualité des logements et la fidélité à moyen terme de la mesure. L’interprétation des variations trimestrielles était rendue complexe du fait notamment de la longueur du processus de construction. Le calcul était effectué chaque trimestre à partir d’un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelque 6 000 logements neufs, suivie au travers de 320 dossiers.

Conformément au décret n° 82-898 du 19 octobre 1982 (abrogé par le décret n° 2009-1568 du 15 décembre 2009), les indices du 3e trimestre étaient calculés économétriquement à partir des évolutions d’un indice de coût des facteurs de la construction (index BT01). Le pourcentage de variation de l’ICC entre le 2e et le 3e trimestre était donné par la formule suivante :

ICC = 0,70 × x(t)

où x(t) désignait le pourcentage de variation de l’index BT01 sur la même période. Cette formule n’est plus utilisée depuis le passage à la méthode hédonique au 1er trimestre 2010.

Additif : depuis novembre 2008, les parties signataires d’un bail commercial peuvent désormais, au moment de la rédaction du contrat, choisir entre l’indice ILC (loyers commerciaux) et l’indice ICC (coût de la construction). L’indice ILC peut également s’appliquer aux baux commerciaux en cours par avenant (cf. le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 qui définit les activités concernées ainsi que les modalités de calcul et de publication de cet indice).

Méthode de calcul actuelle (depuis 2010)

La méthode d’élaboration de l’ICC a changé au 1er trimestre 2010. Explications :

Un indice de prix est un instrument de mesure de l’évolution des prix. Un tel objectif suppose d’isoler les variations pures de prix, en écartant tout effet lié à des modifications de contenu des produits en question — par exemple, dans ce cas précis, le renchérissement des logements consécutif à l’augmentation de la surface des pièces ou à l’installation d’équipements plus perfectionnés. Le plus souvent, les indices de prix sont élaborés comme suit : on relève la valeur courante d’un échantillon intangible d’articles, puis on la rapporte à ce qu’elle était à une date de référence. Et lorsqu’un article est remplacé par un modèle différent, on s’efforce d’évaluer un « effet qualité », c’est-à-dire l’incidence de ce changement sur le nouveau prix. On peut ainsi déterminer une variation pure de prix, en défalquant l’effet qualité.

La problématique en matière de construction est particulière car chaque ouvrage est unique. Il n’est donc pas possible de comparer à différentes périodes le prix d’une même construction. Cela interdit de fonder la mesure de la variation des prix sur la simple observation de ceux-ci, et brouille la perception qu’on peut avoir de l’inflation dans le secteur de la construction. En effet, les prix dont il est ici question dépendent d’un grand nombre de paramètres : configuration de la construction, matériaux employés, équipements installés, sujétions de chantier, localisation et ampleur de l’opération, nature des rapports entre les intervenants (promoteurs, pavillonneurs, entreprises générales, sous-traitants, maîtres d’ouvrage), calendrier de réalisation, circonstances de la conclusion du marché. Le dispositif de calcul doit s’adapter à ces caractéristiques.

La méthode hédonique consiste à établir à l’aide d’un modèle économétrique une relation entre le prix du marché de construction et les caractéristiques de l’ouvrage, ce qui permet d’évaluer la valeur implicite de ces différentes caractéristiques (surface, nombre d’étages, niveau de confort, localisation géographique et niveau de vie du lieu de construction par exemple). L’évolution temporelle du prix est captée dans le modèle à l’aide de variables indicatrices de la date. Cette méthode est déjà employée à l’INSEE, notamment pour l’indice des prix des logements anciens. Elle assure la prise en compte de l’évolution de la qualité des logements.

Le champ couvert par l’ICC est très large. Il comprend les trois grands types de construction à usage d’habitation : l’individuel pur, l’individuel groupé (maison individuelle comportant plusieurs logements individuels ou un seul logement individuel avec des locaux) et les logements collectifs. Pour rendre compte de l’hétérogénéité des constructions, un modèle hédonique est défini pour chaque type de construction. Les coefficients des modèles sont réestimés chaque trimestre ; les modèles eux-mêmes sont revus périodiquement. L’ICC hédonique pour l’ensemble de la construction de logements neufs résulte de l’agrégation des trois sous-indices proportionnellement à l’importance de chaque type de construction.

Les données nécessaires au calcul de l’ICC proviennent de l’enquête statistique sur « l’indice du coût de la construction et le prix de revient des logements neufs » (ICC-PRLN), réalisée par le service statistique du ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer. Cette enquête permet de retracer l’évolution des prix de la construction à travers le suivi de 500 dossiers représentant, selon les trimestres, 7 000 à 8 000 logements neufs.

Indice apparenté : l’ICC_M4 (moyenne associée)

L’INSEE publie également, sous l’identifiant idbank 000604030, un indice dérivé appelé ICC_M4 ou moyenne associée de l’ICC. Il correspond à la moyenne arithmétique de l’ICC du trimestre considéré et des trois trimestres précédents :

ICC_M4 (T) = [ ICC(T) + ICC(T−1) + ICC(T−2) + ICC(T−3) ] ÷ 4

L’objectif de cet indicateur est de lisser les fluctuations trimestrielles de l’ICC pour offrir une vision plus stable de la tendance de fond. Il évite qu’une variation accidentelle sur un seul trimestre ne provoque une révision contractuelle disproportionnée.

À titre de comparaison, au 4e trimestre 2025 :

IndicateurValeurÉvolution sur 1 an ICC (idbank 000008630)2 058−2,37 % ICC_M4 (idbank 000604030)2 086,5−3,9 %

Historiquement, c’est l’ICC_M4 qui servait de référence pour la révision des loyers d’habitation jusqu’au 31 décembre 2005 (depuis remplacé par l’IRL). Aujourd’hui, l’ICC_M4 reste utilisé pour la révision de baux commerciaux antérieurs au 1er septembre 2014 dont la clause d’indexation le prévoit, ainsi que pour certains baux professionnels et contrats privés à indexation longue.

→ Pour une présentation détaillée de cet indice, voir l’article dédié : Indice ICC_M4 — Moyenne associée du coût de la construction.