Copropriété : FSD1 ou IRL, quel indice utiliser ?

C’est l’une des confusions les plus tenaces dans la gestion des copropriétés françaises : croire que l’IRL (Indice de Référence des Loyers) peut servir à indexer un contrat d’entretien d’immeuble, un contrat d’ascenseur ou un contrat de gardiennage. La confusion vient de la proximité apparente : on est dans l’immobilier, le syndic gère des contrats, l’IRL est un indice connu, l’INSEE le publie chaque trimestre. Pourquoi ne pas l’utiliser ?

Parce que l’IRL n’a strictement aucun lien économique ni juridique avec ces contrats. L’IRL est l’indice de révision des loyers d’habitation entre un bailleur et un locataire — point. Pour les contrats de prestation de service que le syndic conclut au nom de la copropriété (ascenseurs, propreté, gardiennage, chauffage, sécurité incendie), l’indice de référence est tout autre : il s’agit du FSD1, éventuellement combiné avec un indice salarial (ICHT-TS).

Ce document clarifie cette distinction, explique le périmètre réel de chaque indice, et propose une démarche structurée pour les syndics, conseils syndicaux et copropriétaires confrontés à la révision de prix dans leur immeuble.

1. Pourquoi cette confusion existe

La confusion entre IRL et FSD1 dans le contexte de la copropriété tient à plusieurs facteurs cumulés.

Une proximité de vocabulaire. Le mot « loyer » est souvent utilisé de manière extensive dans la copropriété (« loyer du gardien », « loyer de la loge », « charges locatives »). Cette imprécision verbale conduit à associer l’IRL à toute charge récurrente liée à un immeuble.

Une notoriété asymétrique. L’IRL est l’indice de référence le plus médiatisé en France : il fait l’objet de communiqués INSEE trimestriels relayés dans la presse grand public, il concerne la majorité des locataires français, et son évolution est commentée à chaque publication. Le FSD1, à l’inverse, est un indice technique connu d’un cercle restreint de professionnels. Quand un conseil syndical doit identifier un indice pour un contrat, l’IRL vient spontanément à l’esprit.

Une gestion intégrée par les syndics. Beaucoup de syndics gèrent simultanément des lots en gestion locative (où l’IRL s’applique) et des contrats de prestation en copropriété (où le FSD1 s’applique). La proximité administrative de ces deux activités favorise la confusion d’indices.

Une absence de pédagogie ciblée. Très peu de ressources francophones expliquent clairement aux acteurs de la copropriété quel indice utiliser pour quel contrat. La documentation technique sur les FSD est orientée acheteurs publics et entreprises ; la documentation sur l’IRL est orientée bailleurs et locataires.

Le résultat : de nombreux contrats de prestation en copropriété sont indexés sur l’IRL — ce qui est techniquement possible (rien n’interdit aux parties d’un contrat privé de choisir librement leur indice) mais économiquement déconnecté de la nature des prestations concernées.

2. Ce qu’est réellement l’IRL

L’IRL (Indice de Référence des Loyers) est un indice publié trimestriellement par l’INSEE depuis 2006. Sa base 100 est fixée au 4ᵉ trimestre 1998.

2.1 Périmètre légal strict

L’IRL a été créé par la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 (modifiant la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs). Il sert exclusivement à réviser les loyers des baux d’habitation résidentielle : appartements, maisons individuelles, locations meublées (depuis 2014).

Son utilisation est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, qui constitue le droit commun des rapports locatifs en France. Cette loi est d’ordre public : ses dispositions s’imposent aux parties, qui ne peuvent y déroger par contrat.

2.2 Méthodologie

L’IRL correspond à la moyenne des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les douze derniers mois. Concrètement, il suit l’évolution de l’inflation générale, en excluant les loyers eux-mêmes (pour éviter une boucle de référence circulaire) et le tabac (composante très volatile et liée à la fiscalité).

C’est donc un indice proche de l’IPC (Indice des Prix à la Consommation), mais légèrement épuré.

2.3 Caractère plafonnant

Une caractéristique juridique cruciale de l’IRL : il fixe le plafond légal des révisions de loyer d’habitation. Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de la variation de l’IRL, même par accord avec le locataire. C’est une règle d’ordre public qui protège le locataire.

Ce caractère plafonnant n’existe pas pour les autres indices (FSD1, BT01, etc.) qui ne sont que des références conventionnelles retenues par les parties.

2.4 Champ d’application : ce que couvre l’IRL

L’IRL s’applique aux baux d’habitation principale (loi de 1989), aux locations meublées de résidence principale (depuis 2014), et à certains baux mixtes (habitation et professionnel limité).

2.5 Champ d’application : ce que l’IRL ne couvre pas

L’IRL ne s’applique pas :

aux contrats de prestation de service en copropriété (ascenseurs, propreté, gardiennage, chauffage collectif, sécurité incendie) ;
aux honoraires de syndic ;
aux baux commerciaux (qui relèvent de l’ILC ou de l’ILAT) ;
aux baux professionnels (qui peuvent relever de l’ILAT ou d’un indice convenu) ;
aux locations saisonnières ou de tourisme ;
aux contrats de copropriété avec un prestataire (qui ne sont pas des baux).

3. Ce qu’est le FSD1 dans le contexte de la copropriété

Le FSD1 (Frais et Services Divers — modèle de référence n° 1) est un indice composite défini par la DGCCRF en 2004. Sa formule officielle :

FSD1 = 0,79 × EBI + 0,21 × TCH

Son périmètre, détaillé dans les fiches spécialisées, est celui des prestations de services : maintenance, exploitation, multiservices. C’est exactement le périmètre des contrats que conclut un syndic au nom de la copropriété.

3.1 Pertinence économique pour la copropriété

Le FSD1 capte deux dimensions économiques qui sont directement celles d’un prestataire de copropriété : les intrants industriels (pièces détachées, consommables, produits techniques, énergie) via l’EBI, qui représente 79 % de la formule ; et les frais de transport et de fonctionnement (déplacements des techniciens, communications, frais courants) via le TCH, qui représente 21 % de la formule.

Pour un mainteneur d’ascenseurs, un chauffagiste, une entreprise de propreté ou une société de gardiennage, le FSD1 reflète assez fidèlement la structure de coûts opérationnelle — à l’exception notable de la composante salariale, qui n’est pas captée.

3.2 La limite à connaître : pas de composante salariale

Le FSD1 ne contient aucune composante salariale directe. Pour les contrats de copropriété à forte intensité de main-d’œuvre — typiquement propreté, gardiennage, accueil, conciergerie — le FSD1 utilisé seul conduit à une sous-révision en période de hausse rapide des salaires.

La pratique consolidée consiste à combiner le FSD1 avec un indice ICHT :

ICHT-TS (tous salariés) : usage général, applicable à la plupart des contrats de prestation en copropriété ;
ICHT-IME (industries mécaniques et électriques) : pour les marchés techniques relevant de la métallurgie (maintenance d’ascenseurs notamment) ;
ICHTrev-TS-N (services administratifs et de soutien) : pour la propreté et le gardiennage, qui relèvent de la section N de la NAF.

4. Quel indice pour quel contrat de copropriété ?

Le tableau suivant résume la pratique recommandée pour les principaux types de contrats que gère un syndic au nom de la copropriété.

Type de contrat	Indice principal	Complément salarial recommandé
Maintenance d’ascenseurs	FSD1	ICHT-IME
Maintenance CVC, chauffage	FSD1	ICHT-IME
Maintenance sécurité incendie	FSD1	ICHT-TS ou ICHT-IME
Contrôles techniques réglementaires	FSD1	ICHT-TS
Propreté et nettoyage	FSD1	ICHT-TS ou ICHTrev-TS-N
Gardiennage et surveillance	FSD1	ICHT-TS ou ICHTrev-TS-N
Conciergerie	FSD1	ICHT-TS ou ICHTrev-TS-N
Multiservice immobilier	FSD1	ICHT-TS
Honoraires de syndic professionnel	Pas d’indexation mécanique (révision en AG)	—
Travaux de gros entretien (ravalement, étanchéité, toiture)	BT01 ou BT spécialisé	—
Bail d’habitation d’un lot en copropriété	IRL (obligation légale)	—

Ce tableau fait apparaître clairement que l’IRL n’apparaît qu’une seule fois : pour les baux d’habitation des lots en gestion locative. Pour tous les autres contrats, c’est le FSD1 (avec ICHT) qui est l’indice de référence.

5. Le cas particulier des honoraires de syndic

Les honoraires d’un syndic professionnel suivent un régime contractuel particulier qu’il faut distinguer.

5.1 Le contrat-type de syndic

Le contrat-type de syndic est défini par l’annexe 1 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 pris en application de la loi ALUR. Ce contrat fixe le cadre juridique des relations entre le syndicat des copropriétaires et le syndic professionnel.

Le contrat-type prévoit deux composantes d’honoraires : les honoraires forfaitaires de gestion courante, fixés en assemblée générale ; et les honoraires spécifiques pour les prestations particulières (déplacements, mutations, gestion de sinistre, etc.), facturées selon un barème également voté en AG.

5.2 Pas d’indexation mécanique par indice

Les honoraires forfaitaires du syndic ne sont pas indexés sur un indice (FSD1, IRL, ou autre). Leur révision suit le mécanisme propre à la copropriété : vote en assemblée générale à chaque renouvellement du mandat du syndic (typiquement annuel ou triennal).

Le syndic peut proposer une augmentation lors du renouvellement de son mandat ; le syndicat des copropriétaires accepte ou refuse cette augmentation par un vote à la majorité requise (majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit majorité absolue des copropriétaires, ou majorité simple selon les dispositifs).

5.3 Pourquoi ce régime particulier

Cette exclusion de l’indexation mécanique tient à plusieurs raisons : la nature fiduciaire du mandat de syndic, qui suppose un contrôle régulier par les copropriétaires ; la diversité des prestations assurées par le syndic (administratif, comptable, juridique, technique), qui rend difficile la désignation d’un indice unique pertinent ; et la logique de mandat propre au droit de la copropriété, qui privilégie la révision contractuelle à l’occasion du renouvellement du mandat.

6. Comment réviser correctement un contrat de copropriété

La démarche pratique pour réviser un contrat de prestation en copropriété (ascenseurs, propreté, gardiennage, etc.) se structure en cinq étapes.

6.1 Vérifier la clause de révision du contrat

Le contrat avec le prestataire doit obligatoirement prévoir une clause de révision. La présence et la rédaction de cette clause sont la première vérification à effectuer. Trois cas se présentent : une clause précise et complète (indice désigné, mois zéro, périodicité, sens bilatéral, clause de remplacement) permet une application directe ; une clause partielle, par exemple avec un indice désigné mais un mois zéro flou, impose une application par interprétation avec un risque de contestation ; et une absence de clause rend toute révision impossible sans avenant.

6.2 Identifier l’indice retenu et vérifier sa cohérence économique

Si le contrat retient un indice (FSD1, IRL, BT01, autre), vérifier qu’il est économiquement adapté à la nature du contrat. C’est à cette étape qu’on identifie une éventuelle indexation sur l’IRL ou le BT01 alors que le FSD1, éventuellement combiné avec ICHT, serait plus pertinent.

Si l’indice retenu n’est pas adapté, deux voies coexistent : maintenir l’application de l’indice retenu jusqu’à la fin du contrat, puis intégrer le bon indice dans le contrat suivant ; ou proposer un avenant au prestataire pour basculer immédiatement sur l’indice approprié.

6.3 Récupérer les valeurs d’indice nécessaires

Pour le FSD1, les valeurs sont publiées par les diffuseurs (Le Moniteur des Travaux Publics, Actuprix, Indices et Cotations). Pour l’ICHT, les valeurs sont publiées par l’INSEE. Pour l’IRL, les valeurs sont disponibles gratuitement sur le site de l’INSEE.

Selon le diffuseur retenu dans le contrat, le syndic devra disposer d’un abonnement ou faire valider la valeur par le prestataire à chaque révision.

6.4 Appliquer la formule

Appliquer la formule contractuelle avec la valeur d’indice au mois zéro (fixée à la signature), la valeur d’indice à la date de révision, et la part fixe et les pondérations contractuelles. Le résultat est notifié au prestataire et applicable à compter de la date d’effet prévue au contrat, généralement la date anniversaire.

6.5 Documenter et tracer

Conserver dans les archives de la copropriété les valeurs d’indice utilisées avec leur source, le calcul détaillé de la révision, la notification au prestataire, et le nouveau prix applicable. Cette traçabilité protège la copropriété en cas de contestation ultérieure, notamment par un copropriétaire mécontent ou lors d’un changement de syndic.

7. Exemple chiffré pour un contrat de maintenance d’ascenseurs

Pour illustrer concrètement la mécanique, prenons un cas type fréquent en copropriété.

Contrat initial : maintenance préventive d’un ascenseur, montant annuel 1 800 € HT, contrat de 5 ans signé en mars 2024.

Clause de révision contractuelle :

P = P₀ × [0,15 + 0,40 × (FSD1ₙ / FSD1₀) + 0,45 × (ICHT-IMEₙ / ICHT-IME₀)]

avec mois zéro = février 2024 (M-1 de la date limite de remise des offres), périodicité annuelle.

Application au 1ᵉʳ mars 2026 (deuxième révision) : le FSD1₀ de février 2024 correspond à la valeur publiée par le diffuseur désigné ; le FSD1ₙ de février 2026 est la dernière valeur publiée à la date de révision ; l’ICHT-IME₀ et l’ICHT-IMEₙ sont les valeurs INSEE équivalentes.

Si, par exemple, le FSD1 a progressé de 4 % et l’ICHT-IME de 5 % entre février 2024 et février 2026, le calcul donne : P = 1 800 × [0,15 + 0,40 × 1,04 + 0,45 × 1,05] = 1 800 × [0,15 + 0,416 + 0,4725] = 1 800 × 1,0385 = 1 869,30 € HT.

Soit une augmentation de 3,85 %, intermédiaire entre l’évolution du FSD1 (4 %) et celle de l’ICHT-IME (5 %), modérée par la part fixe de 15 %.

Si la même prestation avait été indexée sur l’IRL (qui suit l’inflation générale hors tabac et loyers), avec une évolution de 3,2 % sur la période 2024-2026 : P = 1 800 × 1,032 = 1 857,60 € HT, soit une augmentation de 3,2 %.

L’écart paraît minime (1 869 € contre 1 858 €), mais il s’agit d’un cas où l’inflation servicielle et industrielle a été modérée. En période de forte hausse des salaires techniques (comme observé en 2022-2023), l’écart entre les deux indexations peut atteindre plusieurs points cumulés sur la durée du contrat — au détriment systématique du prestataire si l’IRL est retenu, puisqu’il sous-réagit aux hausses salariales du secteur.

C’est précisément pour cette raison que les prestataires d’ascenseurs et de maintenance technique refusent généralement les indexations IRL dans leurs contrats. Et c’est pour cette même raison que les syndics doivent rédiger des clauses sur la base du FSD1 combiné avec l’ICHT plutôt que sur l’IRL.

8. Trois pièges à éviter en copropriété

8.1 Inscrire l’IRL dans un contrat de prestation

L’erreur la plus fréquente. Économiquement déconnecté, juridiquement valable (rien ne l’interdit en contrat privé) mais souvent défavorable au prestataire, donc générant des renégociations en cours d’exécution. À éviter systématiquement.

8.2 Mélanger les indices entre lots loués et parties communes

Un syndic qui gère à la fois la gestion locative d’un lot et la copropriété de l’immeuble doit clairement distinguer le bail du lot, qui relève de l’IRL par obligation légale issue de la loi de 1989, et les contrats de prestation en copropriété, qui relèvent du FSD1 combiné avec un ICHT. Cette distinction doit apparaître dans la documentation comptable et contractuelle de la copropriété.

8.3 Indexer mécaniquement les honoraires de syndic

Comme indiqué plus haut, les honoraires de syndic ne s’indexent pas mécaniquement par indice. Leur révision suit la procédure de vote en AG. Une clause d’indexation automatique dans un contrat de syndic est juridiquement fragile et peut être considérée comme non écrite.

9. FAQ

Peut-on utiliser l'IRL dans un contrat de prestation en copropriété si les parties l'acceptent ?

Juridiquement oui, en vertu de la liberté contractuelle en droit privé posée par l’article 1102 du Code civil. Économiquement non : l’IRL n’a pas vocation à indexer un contrat de service technique. C’est un choix qui défavorise généralement le prestataire et peut conduire à des renégociations en cours d’exécution.

Existe-t-il un indice spécifique copropriété ?

Non. Aucun indice agrégé n’a été créé spécifiquement pour la copropriété. La pratique consolidée combine le FSD1, pour les intrants et frais de fonctionnement, avec un indice ICHT pour la composante salariale.

Le BT01 est-il pertinent pour la copropriété ?

Pour les travaux de gros entretien comme le ravalement, l’étanchéité, la toiture ou l’isolation, oui : le BT01 ou un BT spécialisé est l’indice approprié. Pour les contrats récurrents d’entretien et de maintenance, non : le FSD1 combiné avec un ICHT est plus pertinent. La distinction entre travaux et maintenance est ici déterminante.

Comment savoir quelle convention collective applique mon prestataire ?

L’information figure obligatoirement sur les bulletins de paie des salariés du prestataire, et peut être demandée au prestataire qui doit la communiquer. Pour les principales catégories en copropriété, les ascenseurs relèvent de la convention collective des ascenseurs ou de la métallurgie selon les cas, la propreté de la convention collective des entreprises de propreté, le gardiennage de la convention collective de la sécurité privée, et le multiservice ou la conciergerie varient selon les sociétés. Le choix de l’indice ICHT doit refléter la convention applicable.

Que se passe-t-il en cas de désaccord avec un prestataire sur la révision ?

Trois voies existent, par ordre de coût croissant. La négociation amiable entre le syndic, au nom de la copropriété, et le prestataire est la première étape. La médiation, qu’il s’agisse de médiation de la consommation ou d’un médiateur conventionnel, constitue une seconde voie. Le contentieux devant le tribunal compétent, judiciaire en règle générale car les contrats de copropriété sont des contrats privés, reste le dernier recours.

Le règlement de copropriété peut-il imposer un indice de référence ?

Non. Le règlement de copropriété fixe les règles internes de fonctionnement de la copropriété, mais il ne peut pas imposer aux prestataires extérieurs un indice particulier. Le choix de l’indice se fait dans chaque contrat avec chaque prestataire, par accord des deux parties.

Comment réviser un contrat ancien indexé sur l'IRL ?

Trois options coexistent. La plus simple consiste à attendre la fin du contrat et à basculer sur le bon indice, FSD1 combiné avec ICHT, dans le contrat suivant. La deuxième consiste à signer un avenant avec le prestataire actuel pour modifier l’indice de référence en cours d’exécution, ce qui suppose son accord, généralement obtenu si le nouvel indice lui est plus favorable. La troisième, plus rare en pratique, consiste à renégocier les conditions financières sans changer l’indice.

Un copropriétaire peut-il contester la révision d'un contrat ?

Oui, en assemblée générale. Tout copropriétaire peut demander des explications sur les contrats de la copropriété et sur l’application des clauses de révision. Si la révision a été manifestement mal calculée ou si l’indice retenu est manifestement inadapté, une action en responsabilité contre le syndic peut être envisagée.

Le changement de base IPC de 2026 a-t-il un impact sur l'IRL ?

Indirectement. L’IRL repose sur les indices de prix à la consommation hors tabac, qui ont changé de base en janvier 2026, avec un passage de la base 2015 à la base 2025. Comme pour l’ensemble des indices IPC, l’INSEE ne publie pas de coefficient de raccordement officiel pour ce changement. La continuité de la série IRL est néanmoins assurée par l’INSEE, qui calcule la nouvelle série en cohérence avec l’ancienne.

10. Sources de référence

Cadre juridique de l’IRL

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — Rapports locatifs (article 17-1 sur l’indice de référence des loyers)
Loi n° 2008-111 du 8 février 2008 portant création de l’IRL en sa forme actuelle.
INSEE — Indice de référence des loyers (IRL), base 100 = 4ᵉ trimestre 1998.

Cadre juridique de la copropriété et des contrats de syndic

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — Statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — Mesures d’application de la loi du 10 juillet 1965.
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR) — Cadre rénové du contrat de syndic.
Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 — Contrat-type de syndic et annexe 1

Cadre des FSD et de leurs composants

Communiqué DGCCRF du 30 septembre 2004 (BOCCRF n° 8) — Indices FSD1, FSD2, FSD3.
INSEE — Fiches des indices EBI, TCH, ICHT-TS, ICHT-IME.

Pour les contrats privés et ressources institutionnelles

Article 1102 du Code civil — Liberté contractuelle.
Article 2224 du Code civil — Prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières.
ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement — Référence d’autorité pour les questions juridiques en matière de logement et de copropriété.
Service-Public.fr — Indice de référence des loyers (IRL) — Présentation officielle de l’IRL pour les ménages.

11. Note méthodologique

Ce document a une vocation documentaire et informative. Il s’adresse aux syndics, conseils syndicaux, copropriétaires et professionnels de la copropriété confrontés à la révision de prix dans les contrats de l’immeuble. Il ne constitue ni une consultation juridique, ni un conseil contractuel personnalisé.

L’éditeur décline toute responsabilité sur l’utilisation que le lecteur fait des informations, chiffres et exemples présentés dans cet article, sur l’interprétation qui en est faite, ainsi que sur les éventuelles erreurs ou imprécisions qui auraient pu subsister malgré le soin apporté à la rédaction. Les exemples chiffrés et formulations sont fournis à titre d’illustration et ne sont pas conçus pour être repris tels quels : toute application contractuelle suppose une adaptation aux spécificités du contrat concerné, à la convention collective applicable au prestataire, et à la structure de coûts réelle de la prestation.

Les références aux textes (loi du 6 juillet 1989, loi du 10 juillet 1965, décret du 26 mars 2015, communiqué DGCCRF du 30 septembre 2004) sont citées à la date de rédaction et peuvent évoluer. Toute application contractuelle nécessite une vérification en temps réel auprès des sources officielles.

Pour la rédaction d’un contrat de copropriété, la révision d’un contrat existant ou la résolution d’un litige avec un prestataire, la consultation d’un professionnel qualifié (avocat en droit immobilier ou en droit de la copropriété, syndic professionnel expérimenté, économiste de la construction) est nécessaire.

En résumé

L’IRL est l’indice des baux d’habitation entre bailleur et locataire — encadré par la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, plafonnant la révision. Il ne s’applique pas aux contrats de prestation en copropriété.

Pour les contrats récurrents que conclut un syndic au nom de la copropriété (ascenseurs, propreté, gardiennage, chauffage, sécurité incendie, multiservices), l’indice de référence est le FSD1, défini par la DGCCRF en 2004. Il est presque toujours combiné avec un indice ICHT (ICHT-TS pour usage général, ICHT-IME pour les marchés techniques industriels, ICHTrev-TS-N pour la propreté et le gardiennage) afin de capter la composante salariale absente du FSD1.

Pour les travaux de gros entretien (ravalement, toiture, étanchéité, isolation), l’indice approprié reste le BT01 ou un index BT spécialisé. Pour les honoraires de syndic professionnel, aucune indexation mécanique n’est admise : la révision passe par vote en assemblée générale lors du renouvellement du mandat.

Cette distinction, simple en apparence, est mal connue dans le monde de la copropriété. La clarifier dans les modèles de contrats utilisés par le syndic et dans la documentation transmise au conseil syndical est un facteur de sécurité contractuelle et économique pour la copropriété.