Indice ICC_M4 – Moyenne associée du coût de la construction

L’ICC_M4, publié par l’INSEE sous l’identifiant idbank 000604030, est un indice dérivé de l’indice du coût de la construction (ICC). Sa dénomination officielle complète est : « Indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation (ICC) — Moyenne des 4 derniers indices ». Comme l’ICC dont il découle, il est exprimé sur une base 100 au 4^e trimestre 1953 et publié à fréquence trimestrielle.

Définition et formule de calcul

L’ICC_M4 n’est pas calculé indépendamment : il résulte directement de l’ICC selon la formule suivante :

ICC_M4 (T) = [ ICC(T) + ICC(T−1) + ICC(T−2) + ICC(T−3) ] ÷ 4

Autrement dit, pour obtenir l’ICC_M4 d’un trimestre donné, on additionne la valeur de l’ICC de ce trimestre à celles des trois trimestres précédents, puis on divise le total par quatre.

Exemple de calcul pour le 4^e trimestre 2025 :

Trimestre	Valeur ICC
T1 2025	2 146
T2 2025	2 086
T3 2025	2 056
T4 2025	2 058
Somme	8 346
ICC_M4 T4 2025 = 8 346 / 4	2 086,5

Cette valeur correspond exactement à celle publiée par l’INSEE pour le 4^e trimestre 2025.

Pourquoi un indice lissé ?

L’ICC trimestriel brut est sensible aux variations conjoncturelles du marché de la construction (carnets de commandes, prix des matériaux, sujétions de chantier, etc.). Un pic ou un creux ponctuel sur un seul trimestre peut, s’il sert directement à indexer un loyer, produire une révision disproportionnée qui ne reflète pas réellement la tendance de fond.

En faisant la moyenne sur quatre trimestres, l’ICC_M4 amortit ces à-coups et donne une image plus stable de l’évolution réelle des coûts de construction. C’est précisément ce caractère lissé qui a motivé son utilisation historique pour l’indexation des loyers d’habitation, puis son usage actuel dans certains contrats commerciaux et privés.

Différence avec l’ICC brut

L’ICC et l’ICC_M4 sont deux publications officielles distinctes de l’INSEE, calculées à partir des mêmes données mais traitées différemment :

Caractéristique	ICC (000008630)	ICC_M4 (000604030)
Type de valeur	Valeur trimestrielle brute	Moyenne glissante sur 4 trimestres
Volatilité	Forte	Lissée
Réactivité	Immédiate	Retardée (≈ 6 mois)
Valeur T4 2025	2 058	2 086,5
Évolution annuelle	−2,37 %	−3,9 %
Base	100 au T4 1953	100 au T4 1953

Sur le long terme, les deux indices convergent : ils décrivent la même réalité économique. Mais sur le court terme, l’ICC_M4 est par construction en retard sur l’ICC, puisqu’il intègre des valeurs déjà anciennes. En période de hausse rapide des coûts, l’ICC_M4 sera donc plus bas que l’ICC ; en période de baisse (comme actuellement), il sera plus haut.

Cas d’usage

L’ICC_M4 est utilisé dans plusieurs contextes contractuels et statistiques.

• Révision historique des loyers d’habitation (avant 2006). C’était l’usage principal et obligatoire de l’ICC_M4 jusqu’au 31 décembre 2005, en vertu de l’article 17 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994. Depuis le 1^er janvier 2006, cette fonction est assurée par l’indice de référence des loyers (IRL).
• Baux commerciaux en cours basés sur l’ICC. Pour les baux commerciaux signés avant le 1^er septembre 2014 et qui contiennent une clause d’indexation sur l’ICC, la révision peut s’effectuer sur la base de l’ICC_M4 si le contrat le prévoit expressément. C’est aujourd’hui le cas d’usage le plus vivant.
• Baux professionnels. Les baux professionnels (médecins, avocats, architectes, experts-comptables…) régis par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 peuvent encore prévoir une indexation sur l’ICC ou l’ICC_M4, sauf si les parties ont opté pour l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires).
• Contrats privés à indexation longue. Certains contrats privés (rentes viagères, conventions entre particuliers, contrats de prestations de longue durée) prévoient encore une indexation sur l’ICC_M4 pour son caractère lissé.
• Analyses économiques et historiques. L’ICC_M4 reste un indicateur de référence pour observer les tendances de long terme du coût de la construction, sans le bruit des variations trimestrielles.

Mode de révision avec l’ICC_M4

Lorsqu’un contrat prévoit une indexation sur l’ICC_M4, la formule de révision du loyer (ou de la prestation) s’écrit en règle générale :

Nouveau loyer = Loyer initial × ( ICC_M4 nouveau ÷ ICC_M4 de référence )

L’indice de référence est celui prévu au contrat (souvent l’indice du trimestre de signature du bail), et l’indice nouveau est celui du même trimestre l’année suivante, ou celui prévu par la clause de révision.

Restrictions légales actuelles