FSD1 ou BT01 : quel indice pour la maintenance ?

C’est probablement l’erreur d’indexation la plus répandue dans les marchés publics français : indexer un contrat de maintenance d’ascenseurs, de CVC, de propreté ou de sécurité incendie sur l’indice BT01. Cette pratique, héritée des années où le BT01 servait de référence par défaut pour à peu près tout ce qui touchait au bâtiment, n’a pourtant aucune justification économique dès lors que la prestation ne consiste pas à construire un ouvrage neuf. L’indice de référence officiel pour ce type de marché est le FSD1.

Ce document explique pourquoi le BT01 n’est pas l’indice adapté aux marchés de maintenance, pourquoi le FSD1 l’est, ce que cette confusion coûte concrètement sur la durée d’un contrat, et comment basculer proprement d’une indexation BT01 vers une indexation FSD1 lorsque le constat est fait en cours d’exécution.

1. Une confusion historique tenace

Le BT01 (Bâtiment Tous Corps d’État) est un index publié par l’INSEE et créé sous sa forme actuelle par décret du 20 décembre 2014 (base 100 en 2010). Il succède aux anciens index BT en base 1974. Il appartient à la famille des index nationaux du bâtiment, et il est l’indice général de référence pour la révision des prix dans les marchés de travaux de construction de bâtiment.

Le FSD1 (Frais et Services Divers — modèle de référence n°1) est un indice composite calculé selon la méthodologie DGCCRF du 30 septembre 2004, à partir de 79 % d’EBI et 21 % de TCH. Il a été conçu spécifiquement pour la révision des marchés de services et de prestations courantes, en remplacement de l’ancien PSD A.

Les deux indices ne mesurent pas la même chose, ne couvrent pas le même secteur économique, et n’ont pas été conçus pour le même usage. Pourtant, la pratique courante en marchés publics — notamment dans les collectivités, les bailleurs sociaux et les copropriétés — consiste encore très souvent à utiliser le BT01 pour des prestations de maintenance, par habitude historique et par défaut de connaissance des indices DGCCRF.

Cette confusion vient de loin. Pendant longtemps, le BT01 a été perçu comme « l’indice du bâtiment au sens large », et toute prestation relative à un immeuble — qu’il s’agisse de le construire, de l’entretenir ou de le nettoyer — s’est vue indexée sur lui. Le FSD1, plus récent (2004) et moins médiatisé, est resté méconnu en dehors des spécialistes des indices et des économistes de la construction.

2. Ce que mesure réellement le BT01

Le BT01 mesure l’évolution des coûts de production des entreprises du bâtiment qui réalisent des ouvrages neufs ou des rénovations lourdes. Sa composition, actualisée régulièrement par l’INSEE, est dominée par trois grands postes :

Salaires et charges du secteur bâtiment (Construction, NAF section F) — poste très majoritaire dans la pondération, autour de 58 à 59 % selon les actualisations récentes ;
Matériaux de construction (ciment, agrégats, ronds à béton, isolants, plâtre, peinture, étanchéité, charpente, menuiserie, etc.) — répartis entre une trentaine d’index élémentaires (BT02 à BT55) ;
Matériel et frais divers (matériel de gros œuvre, énergie, gazole, transport).

La logique économique du BT01 est donc claire : il représente la structure de coûts d’une entreprise générale du bâtiment réalisant un ouvrage avec une main-d’œuvre qualifiée du BTP, des matériaux lourds (béton, acier, isolants), du matériel de chantier, et des consommables énergétiques typiques d’un site de construction.

À noter : la composition du BT01 évolue régulièrement. L’actualisation publiée au Journal Officiel le 13 mars 2026 a introduit l’index BT55 « Isolation thermique par l’extérieur » dans le calcul du BT01, et supprimé l’index BT12 « Revêtements en textiles naturels ». Les contrats utilisant le BT01 sur le long terme doivent prendre en compte ces évolutions méthodologiques.

3. Ce que mesure réellement le FSD1

Le FSD1 mesure l’évolution des coûts d’une prestation de services généralistes. Sa formule est très différente :

FSD1 = 0,79 × EBI + 0,21 × TCH

Les 79 % d’EBI (Énergie et Biens Intermédiaires) capturent les coûts des matières premières industrielles transformées, des produits chimiques, des métaux, des carburants et de l’énergie.
Les 21 % de TCH (Transports, Communications et Hôtellerie) capturent les frais de transport, de télécommunications, d’hôtellerie et de restauration.

Le FSD1 ne contient pas de composante salariale directe, pas de matériaux de construction, pas de coût horaire du bâtiment. Il représente la structure de coûts d’un prestataire de services dont l’activité consiste essentiellement à mobiliser de la main-d’œuvre, consommer des matières et des fournitures industrielles (consommables, pièces détachées, produits techniques), et générer des frais de déplacement et de fonctionnement courant.

C’est exactement la structure de coûts d’un mainteneur d’ascenseurs, d’un mainteneur CVC, d’une société de propreté, d’un mainteneur de sécurité incendie, ou d’un prestataire de gardiennage.

4. Comparaison directe : BT01 vs FSD1 sur un marché de maintenance

Critère	BT01	FSD1
Nature	Index INSEE national du bâtiment	Indice composite DGCCRF
Base 100	2010	Juillet 2004
Diffuseur officiel	INSEE / Journal Officiel	Diffuseurs privés (Le Moniteur, Actuprix, Indices et Cotations)
Composante salariale dominante	Oui (~58-59 % salaires construction)	Aucune composante salariale directe
Composante matériaux lourds	Oui (ciment, acier, ouvrages BTP)	Aucune
Composante intrants industriels	Limitée	Très forte (79 % EBI)
Composante frais de fonctionnement	Limitée	Significative (21 % TCH)
Marché type	Travaux de construction neuve, rénovation lourde	Maintenance, exploitation, services courants
Évolution depuis 2020	Forte hausse tirée par les matériaux et les salaires BTP	Hausse modérée tirée par l’énergie et les intrants industriels

L’écart entre les deux indices ne tient pas seulement à leur ampleur d’évolution : il tient à la nature des chocs économiques qu’ils captent. Un mainteneur d’ascenseurs n’achète pas de ciment, n’utilise pas de bétonnière, n’emploie pas de coffreur. Sa structure de coûts ressemble à celle d’un prestataire industriel léger, pas à celle d’un entrepreneur de gros œuvre.

5. Pourquoi le BT01 est inadapté à la maintenance

Trois raisons techniques expliquent pourquoi indexer un marché de maintenance sur le BT01 conduit à des révisions économiquement déconnectées.

5.1 La composante salariale n’est pas la bonne

Le BT01 est dominé par les salaires du secteur de la construction (NAF section F). Or un technicien de maintenance d’ascenseurs relève de la convention collective de la métallurgie ou des ascenseurs, un agent de propreté relève de la convention collective des entreprises de propreté, et un agent de sécurité relève de la convention collective de la sécurité privée.

Aucun de ces secteurs n’évolue salairement comme le bâtiment. En période de tensions sur la main-d’œuvre BTP (post-Covid, plan de relance, JO 2024), les salaires du bâtiment ont fortement augmenté — et ont mécaniquement tiré le BT01 vers le haut, sans que cela reflète l’évolution réelle des coûts d’un mainteneur d’ascenseurs.

5.2 La composante matériaux n’a pas de sens économique

Le BT01 intègre des index élémentaires comme le BT06 (ciment), le BT03 (ronds à béton), le BT02 (agrégats), le BT40 (chauffage), le BT41 (isolant). Aucune de ces matières n’entre dans la structure de coûts d’un contrat de maintenance ou de propreté. Pour un mainteneur, ce qui pèse économiquement, ce sont les pièces détachées techniques (composants électroniques, pièces métalliques d’usure), les consommables (lubrifiants, produits chimiques, fournitures de nettoyage), et l’énergie (carburants pour les déplacements, électricité pour l’atelier).

Ces postes sont mieux captés par l’EBI (composante à 79 % du FSD1) que par les index BT élémentaires.

5.3 La logique de chantier ne correspond pas

Le BT01 reflète la dynamique économique d’un chantier : phases de gros œuvre, second œuvre, finitions, avec des cycles d’achat de matériaux concentrés. La maintenance, à l’inverse, est une activité récurrente et lissée : déplacements réguliers, consommation continue de petites pièces, peu d’investissement matériel lourd. Les deux activités n’ont pas la même temporalité économique, et leurs coûts ne réagissent pas aux mêmes chocs.

6. Pourquoi le FSD1 est l’indice adapté

Le FSD1 a été conçu en 2004 précisément pour combler le vide entre les indices de travaux (BT, TP) et les indices de prix à la consommation (IPC). Il s’inscrit dans une typologie économique cohérente : les indices de travaux (BT, TP) pour la construction et les TP, l’indice de services divers (FSD1) pour la maintenance, l’exploitation et le multiservice, et les indices de fournitures (FSD2, FSD3) pour les marchés de produits manufacturés.

Pour un marché de maintenance, l’usage du FSD1 présente trois avantages :

Cohérence économique : la formule (79 % EBI + 21 % TCH) reflète la structure réelle de coûts d’un prestataire de services techniques (intrants + frais de fonctionnement).
Cadre méthodologique solide : la formule a été validée par la DGCCRF en 2004 et n’a pas changé depuis. Elle est reconnue et utilisée par l’ensemble des acteurs du secteur.
Disponibilité multi-source : le FSD1 est diffusé par plusieurs publicateurs (Le Moniteur, Actuprix, Indices et Cotations), ce qui permet de croiser les valeurs et de désigner le diffuseur de référence dans la clause contractuelle.

7. La limite du FSD1 seul : la composante salariale

Le FSD1 n’est cependant pas un indice parfait. Sa limite principale a déjà été évoquée : il ne contient aucune composante salariale directe. Pour un marché de maintenance où la main-d’œuvre représente typiquement 40 à 60 % des coûts du prestataire, indexer uniquement sur le FSD1 conduit à une sous-révision en période de hausse rapide des salaires — situation observée depuis 2022.

La pratique consolidée consiste donc à combiner le FSD1 avec un indice ICHT dans la formule de révision. Deux choix sont courants : l’ICHT-TS (Indice du Coût Horaire du Travail révisé — Tous salariés), d’usage général, applicable à la plupart des contrats de services ; et l’ICHT-IME (Industries Mécaniques et Électriques), plus pertinent pour les marchés techniques où le titulaire est rattaché à la métallurgie (maintenance d’ascenseurs, CVC, équipements industriels).

Une formule type pour un marché de maintenance prend alors la forme :

P = P₀ × [a + b × (FSD1ₙ / FSD1₀) + c × (ICHT-IMEₙ / ICHT-IME₀)]

avec a + b + c = 1, et des pondérations calibrées sur la structure de coûts réelle du marché.

8. Étude de cas : impact financier d’un mauvais choix

Pour rendre concret l’enjeu du choix entre BT01 et FSD1, prenons un cas type : un marché de maintenance d’ascenseurs sur 10 ans, montant initial 150 000 € HT par an, soit 1 500 000 € sur la durée totale.

Hypothèses simplifiées : part fixe contractuelle de 15 % (constante dans les deux scénarios). Sur la période 2020-2026, on observe en pratique une évolution plus rapide du BT01 (tirée par la flambée des matériaux et des salaires BTP) que du FSD1 + ICHT-IME combinés (tirés par l’énergie et les salaires industriels). Sur la période 2014-2020, à l’inverse, l’écart entre les deux est resté modéré.

Cet écart se répartit entre les deux parties selon la dynamique conjoncturelle. En phase de forte inflation BTP (matériaux + salaires construction), une indexation BT01 favorise le titulaire et coûte plus cher à l’acheteur, sans justification économique réelle. En phase de forte inflation industrielle (énergie, intrants), une indexation FSD1 + ICHT favorise le titulaire et coûte plus cher à l’acheteur, mais avec une justification économique réelle puisque les coûts du titulaire augmentent vraiment.

Le problème du BT01 n’est donc pas qu’il « surévalue » systématiquement la révision : c’est qu’il déconnecte la révision de la réalité économique du marché. Selon la conjoncture, cette déconnexion peut jouer dans un sens ou dans l’autre — mais elle est dans tous les cas contestable contractuellement.

9. Cas où le BT01 reste défendable

Quelques cas particuliers peuvent justifier l’usage du BT01 sur un marché qui ressemble à de la maintenance :

Maintenance lourde avec composante travaux significative : par exemple, un marché de rénovation énergétique pluriannuel qui inclut une part importante de travaux récurrents (isolation, remplacement de fenêtres, modification d’installations). Dans ce cas, une formule mixte FSD1 + BT01 + ICHT peut être pertinente.
Travaux de gros entretien programmés sur un patrimoine (par exemple ravalement, étanchéité, toiture) : le marché s’apparente alors à des marchés de travaux, et le BT01 ou un BT spécialisé devient pertinent.
Garantie totale incluant rénovation lourde : certains contrats de garantie totale d’ascenseurs ou d’équipements peuvent inclure des phases de modernisation lourde qui justifient une part BT01 dans la formule.

Dans tous les autres cas — maintenance préventive, maintenance curative légère, propreté, gardiennage, multiservice — le BT01 n’a pas de justification économique.

10. Comment basculer d’un marché en cours de BT01 vers FSD1

Lorsque le constat est fait en cours d’exécution qu’un marché de maintenance a été indexé sur le BT01 par défaut, la bascule vers le FSD1 n’est pas automatique. Elle constitue une modification du contrat au sens des articles R. 2194-1 et suivants du Code de la commande publique. Plusieurs voies sont possibles.

10.1 La voie amiable : l’avenant

Si les deux parties s’accordent sur l’inadaptation économique du BT01, un avenant peut substituer le FSD1 (ou une formule FSD1 + ICHT) à l’indice initial. Cet avenant doit préciser la date d’effet de la substitution, définir le mois zéro de la nouvelle clause (souvent le mois M-1 de la signature de l’avenant), prévoir une clause transitoire sur le sort des révisions antérieures, et respecter les seuils de modification prévus par les articles R. 2194-3 et suivants (10 % en services, 15 % en travaux, 50 % en cas de circonstances imprévues).

10.2 La voie de la clause de réexamen

Si le marché initial prévoyait une clause de réexamen (R. 2194-1), elle peut servir de fondement à la substitution d’indice, à condition que les hypothèses prévues couvrent ce cas. Une clause générale de réexamen évoquant « toute évolution significative des conditions économiques justifiant un ajustement contractuel » peut être mobilisée.

10.3 La voie de l’imprévision

Si la mauvaise indexation initiale a généré un déséquilibre économique significatif, et que les circonstances n’étaient pas prévisibles à la signature, le titulaire peut invoquer la théorie de l’imprévision sur le fondement de l’avis du Conseil d’État du 15 septembre 2022. Cette voie est plus exigeante, il faut démontrer le bouleversement temporaire de l’économie du contrat et le caractère imprévisible, et plus contentieuse.

10.4 Cas où l’acheteur refuse la bascule

Si l’acheteur public refuse de basculer vers un indice plus adapté, le titulaire dispose de plusieurs options selon la gravité du préjudice : demander une réunion contradictoire pour discuter du calibrage de la formule, formaliser une demande d’indemnité d’imprévision documentée, ou saisir le juge administratif du contrat en cas de désaccord persistant.

À l’inverse, si c’est le titulaire qui refuse une bascule proposée par l’acheteur (parce que le BT01 lui est favorable conjoncturellement), l’acheteur ne peut pas l’imposer unilatéralement, sauf à mobiliser une clause de réexamen claire ou à invoquer une modification pour circonstances imprévisibles.

11. Synthèse : grille de décision rapide

Type de prestation	Indice principal recommandé	Complément
Construction neuve, gros œuvre, second œuvre	BT01 ou BT spécialisé	—
Rénovation lourde, ravalement, toiture, étanchéité	BT01 ou BT spécialisé	—
Maintenance d’ascenseurs	FSD1	ICHT-IME
Maintenance CVC, chauffage, climatisation	FSD1	ICHT-IME
Maintenance sécurité incendie, extincteurs	FSD1	ICHT-TS ou ICHT-IME
Contrôles techniques réglementaires	FSD1	ICHT-TS
Propreté, nettoyage	FSD1	ICHT-TS
Gardiennage, surveillance	FSD1	ICHT-TS
Multiservice immobilier	FSD1	ICHT-TS
Garantie totale avec modernisation lourde	Formule mixte FSD1 + BT01	ICHT-IME

Cette grille est indicative. La structure de coûts réelle du titulaire doit être vérifiée pour calibrer les pondérations.

12. FAQ

Mon contrat actuel est indexé sur BT01 alors que c'est un contrat de maintenance. Que faire ?

Trois options coexistent : un avenant amiable pour basculer vers le FSD1, l’activation d’une clause de réexamen si elle existe, ou une demande de modification pour circonstances imprévisibles. Le choix dépend de l’ampleur de l’écart économique et de la position des deux parties.

Le titulaire peut-il refuser le passage du BT01 au FSD1 ?

Oui, si la bascule n’est pas prévue par une clause initiale et si elle nécessite un avenant. Une modification unilatérale par l’acheteur est en principe exclue, sauf à mobiliser une clause de réexamen explicite ou des circonstances imprévisibles dûment caractérisées.

Le BT01 est-il plus protecteur que le FSD1 pour le titulaire ?

Pas systématiquement. Le BT01 a tendance à monter plus vite en période d’inflation BTP, matériaux et salaires construction, mais peut aussi être plus volatil. Le FSD1 combiné à un ICHT calibré sur la structure réelle des coûts du titulaire offre une protection économique plus juste, indépendamment du sens de l’évolution.

Peut-on utiliser le BT01 pour un marché de copropriété d'entretien d'immeuble ?

Non, dans la grande majorité des cas. Un contrat d’entretien d’immeuble, nettoyage, gardiennage, maintenance technique courante, relève de la logique du FSD1, éventuellement combiné avec un indice salarial. Seuls les marchés de gros entretien ou de travaux récurrents importants peuvent justifier une indexation BT01.

Quelle est la fréquence des actualisations du BT01 ?

Le BT01 est publié mensuellement par l’INSEE. Sa composition est actualisée plus rarement, à l’occasion de mises à jour méthodologiques. L’actualisation publiée au Journal Officiel le 13 mars 2026 illustre la dynamique : création d’un nouvel index BT55, suppression du BT12, ajustement de la composition du BT01. Toute clause utilisant le BT01 sur le long terme doit prévoir un mécanisme pour absorber ces évolutions.

Le FSD1 est-il publié directement par l'INSEE ?

Non. Le FSD1 est défini par la DGCCRF dans son communiqué du 30 septembre 2004, ses composants, l’EBI et le TCH, sont publiés par l’INSEE, mais le FSD1 lui-même est calculé et diffusé par des publicateurs privés comme Le Moniteur des Travaux Publics, Actuprix ou Indices et Cotations. C’est une distinction importante à intégrer dans la clause contractuelle, qui doit désigner le diffuseur de référence.

Existe-t-il un indice spécifique pour la maintenance d'ascenseurs ?

Il n’existe pas d’indice INSEE strictement dédié aux ascenseurs. La pratique consolidée retient le FSD1 combiné avec l’ICHT-IME, parfois complété par une référence à un indice de prix à la production des biens d’investissement pour la partie pièces détachées.

13. Sources de référence

Indice BT01

Index national du Bâtiment BT01 – Tous corps d’état – Base 2010 (INSEE)
Décret n° 2014-114 du 7 février 2014 et circulaire du 16 mai 2014 (BOAC 60 de septembre-octobre 2014) relatifs à l’index national du bâtiment tous corps d’état.
Note méthodologique des index Bâtiment et Travaux Publics – INSEE.

Indice FSD1

Communiqué DGCCRF du 30 septembre 2004 (BOCCRF n° 8) définissant la méthodologie du FSD1.

Cadre juridique

14. Note méthodologique

Ce document a une vocation documentaire et informative. Il s’adresse aux acheteurs publics, syndics, gestionnaires de patrimoine, dirigeants de PME, conducteurs de travaux et juristes amenés à choisir, contrôler ou modifier un indice de révision sur un marché de maintenance ou d’entretien. Il ne constitue ni une consultation juridique, ni un conseil contractuel personnalisé.

L’éditeur décline toute responsabilité sur l’utilisation que le lecteur fait des informations, chiffres et exemples présentés dans cet article, sur l’interprétation qui en est faite, ainsi que sur les éventuelles erreurs ou imprécisions qui auraient pu subsister malgré le soin apporté à la rédaction. Les compositions d’index, les bases, les diffuseurs et les références juridiques sont cités à la date de rédaction et peuvent évoluer. Toute application contractuelle nécessite une vérification en temps réel auprès des sources officielles (INSEE, DGCCRF, diffuseurs) et un contrôle adapté aux spécificités du marché concerné.

Pour la rédaction, la modification ou le contentieux d’une clause de variation de prix, la consultation d’un professionnel qualifié (avocat en droit public, économiste de la construction, juriste en droit de la commande publique) est nécessaire.

En résumé

Indexer un marché de maintenance sur le BT01 est un héritage de pratiques anciennes qui ne reflètent plus la réalité économique des prestations concernées. Le BT01 mesure l’évolution des coûts d’une entreprise de construction : salaires du BTP, matériaux lourds, matériel de chantier. Un mainteneur d’ascenseurs, un agent de propreté ou un agent de sécurité n’évoluent pas dans ce cadre économique.

L’indice de référence officiel pour ces prestations est le FSD1, défini par la DGCCRF en 2004 précisément pour combler le vide entre les indices de travaux et les indices de prix à la consommation. Pour un marché de maintenance à forte intensité de main-d’œuvre, la pratique consolidée consiste à combiner le FSD1 avec un indice ICHT (ICHT-TS pour usage général, ICHT-IME pour les marchés techniques).

Le passage d’une indexation BT01 à une indexation FSD1 sur un contrat en cours suppose un avenant entre les parties, sur le fondement des articles R. 2194-1 et suivants du Code de la commande publique. L’enjeu financier d’un mauvais choix d’indice peut représenter, sur 10 ans, plusieurs points du montant total du marché.